Yenilmez
Active member
Estefanía (35), Belgrano'da iki kişilik bir daire kiraladı. Sözleşmeyi Ocak 2024'te imzaladı. 4 ay sonra TÜFE ücretini artırdılar: Hem enflasyonun etkisini hem de giderlerdeki artışı hissetti. Artık hareket etmelisin çünkü Maaşı bu masrafları karşılamaya yetmiyor. Ancak yeni düzenleyici çerçeve oyunun kurallarını değiştirdi. “Sözleşmeyi feshetmek için, anlaşmaya varılan kira yılının tamamlanması için kalan toplam tutarın %10'unu sahibine ödemem gerekiyor. “Elimin ve ayağımın bağlı olduğunu hissediyorum” diye konuşuyor Zurna.
Mesele şu ki, DNU 70/23, kira sözleşmelerinin kabul edilme biçiminde değişiklikler uyguladı. Taraflar arasında müzakere etme özgürlüğü tesis etmesi, çatışma halindeki bir pazarın düzenlemelerini daha esnek hale getirdi. Yürürlüğe girmesinden yedi ay sonra gayrimenkul dünyasındaki uzmanlar, Kira Kanunu'nun yürürlükten kaldırıldığını savunuyor. Yok olma tehlikesiyle karşı karşıya olan bir teklifi yeniden canlandırdıAncak Kiracılar olumsuz etkisi olan bazı etkileri detaylandırıyor.
Danışmanlık firması Reporte Inmobiliario'nun Haziran ayındaki anketine göre, City'deki kiralama teklifi geçen yılın aynı ayına göre yüzde 150'nin üzerinde büyüme kaydetti. En yüksek değer ise yüzde 350 artışla 3 odalı dairelerde görüldü.
“Kiralık konut piyasasını enflasyonist bir ortamda sanki homojenmiş gibi düzenlemek işe yaramadı. Bu yüzden, Yasanın yürürlükten kaldırılmasının etkisi hemen hissedildi. DNU'nun yürürlüğe girmesinin ilk ayında arz neredeyse iki katına çıktı. Pazara giren yeni üniteler, daha az avans kapsamıyla daha muhafazakar bir başlangıç fiyatından başlayarak, gelecekteki enflasyona karşı koymakGayrimenkul Raporu Direktörü José Rozados'u değerlendiriyor.
“29 Aralık'ta 480 kiralık mülk teklif edilirken, 2 Ocak'ta bu sayı 2.500'e yükseldi. Bugün Buenos Aires Şehri'nde 15.000 ila 16.000 arası konum mevcut”, diye vurguluyor emlak piyasasında bir referans olan Armando Pepe.
Yatay Mülkiyet Konsorsiyumu Birliği üyesi Victoria Loisi için 2020 reformu şu şekildeydi: felaket çünkü kiralık birimlerin arzını önemli ölçüde azalttı ve bu da fahiş fiyatlara yol açtı. “Taraflara pazarlık yapma özgürlüğü verildiğinde, daha fazla ev sahibi evlerini kiraya veriyor ve bu da fiyatlara doğrudan etki ediyor. Evet tamam “Kiracı açısından durum ideal değil, dört yıl öncesine göre daha iyi” tezahür eder.
Bir daireyi kiralamak ne kadar sürer? Bölgeye, sahibinin belirlediği fiyata ve masrafların değerine bağlıdır. “Bir-iki ayda kiraya verdikleri mahalleler var. Ancak miktarın bölgede benzer şartlara sahip yerler için talep edilen miktardan çok daha fazla olması durumunda bu süre 6-8 aydan fazla sürebilmektedir. Ve eğer kira, masraflara benzer bir fiyata sahipse, ev sahibi, talebini düzeltmezse kiralayamayacak,” diye inceliyor Loisi.
“Önce, piyasaya giren bir mülk aynı gün kiralandı. Bu artık mevcut olan harika emlak teklifleri nedeniyle gerçekleşmiyor. Gecikme, bölgedeki gayrimenkul arz ve talebine ve ev sahibinin talep ettiği koşullara göre belirleniyor” diyor Gayrimenkul Hukuku alanında uzman avukat Enrique Abatti.
APCRA Genel Sekreteri Alejandro Benazzar, kiracının seçimi ve garantinin gözden geçirilmesi konusunda taraflar arasında anlaşmaya varılması gereği nedeniyle artık sürecin daha uzun sürdüğünü söylüyor. Rozados, “Kira fiyatı bölge sakini için makulse hemen kiralanıyor” diyor.
Kiracılar ne diyor
Julieta (43) bir profesyonel ve 4 yıllığına Palermo'da bir stüdyo daire kiraladı, ancak sözleşmesi 31 Temmuz'da sona eriyor ve sözleşmeyi yenileyip yenileyemeyeceğini bilmiyor. “Enflasyon nedeniyle benden 200.000 doların 450.000 dolarını almak istiyorlar. Ev sahibinin teklifi pahalı çünkü 160.000 $'a mal olan masrafları hesaba katmıyor ve binada çok daha düşük bir değerle kiralanan başka benzer birimler var. “Maaşım enflasyona yetişmiyor”acı içinde yakınıyor.
Julieta geçimini sağlamak için hokkabazlık yapıyor. Zorlu bir müzakerenin ortasında ödeyebileceği makul bir rakam üzerinde anlaşmaya çalışır ama bu onu yıpratır çünkü 3 ay sonra karşılayamayacağı saçma bir artış daha yaşayacağını bilir. “Sözleşmenin tüm noktaları yüzde 100 sahibinin lehine. Haklara eşit olan hiçbir şey yok“, o tartışır.
Belirsizliğin ve çaresizliğin ortasında başka bir seçenek aradı ve başka bir sorunla karşı karşıya kaldı. “Benzer bir birim buldum ama başvuramadım. Kira tutarını üç katına çıkarmamı talep ettikleri için maaş bordromu reddettiler. Bunun için bir milyondan fazla kazanmam lazım” dedi. hesap dertli Clarín'e.
Aslında, kira koşullarının serbestleştirilmesinden bu yana, Haziran 2024 ayı Ulusal Kiracı Anketi, kira değerlerinde güçlü artışları yansıtıyor; kısaltılmış son teslim tarihleri, aylık veya üç aylık güncellemeler ve maaş artışlarını öngörmeyen ayarlama mekanizmaları.
Rapor şunu vurguluyor: Konut kira giderlerinin hane bütçesindeki payı %38,6 DNU'nun yürürlüğe girmesinden sonra başlayanların durumunda. Görüşülen kaynaklar, kira sözleşmelerinin yüzde 90'ının maaş makbuzu garantisi talebiyle, yani garantörün gelirinin kira bedelinin üç katı olması şartıyla yapıldığı konusunda hemfikir.
Bu bağlamda Gruplandırılmış Kiracılar temsilcisi Gervasio Muñoz, durumun gerçekten dramatik hale geldiğini kınadı. “Özellikle ailelerde ve yaşlı yetişkinlerde adli ve ekonomik tahliyeler artıyor. Üç ayda bir enflasyona bağlı artışlar, kiranın 6 ay sonra ödenmesini imkansız hale getiriyor.”çekişme.
Sözleşme güncellemesi
Eski yasaya göre, sözleşmelerin yıllık ayarlamalarla birlikte üç yıllık bir süresi vardı, ancak Ocak ayından bu yana sözleşmelerin üzerinde serbestçe anlaşmaya varılması ve imzalanacak belgede taraflarca güncellenmesi gerekiyor. Artık tek bir güncelleme metodolojisi zorunlu değildir.
Yukarıda adı geçen Ulusal Kiracı Anketi, en yeni sözleşmelerde 3 yıllık sürenin vakaların yalnızca %9,7'sinde gerçekleştiğini ortaya koymaktadır. Buna karşılık kararname sonrasında sözleşmelerini imzalayan 10 kiracıdan 7'sinde aylık veya 3 ve 4 ayda bir artış yapılıyor. Haziran anketi, 1 ila 2 yıl arasında varılan anlaşmaların artık en sık görülen anlaşmalar olduğunu ortaya koyuyor: vakaların %57,7'sini temsil ediyorlar.
Bu senaryoda Rozados, kiracının cebinin ölçü olduğunu belirtiyor. “Daha fazlasını talep etmeye çalışırsak, bu aşırılık arzusunun cezası olarak ev boş kalacaktır.”ısrar ediyor.
Aynı zamanda Arjantin Cumhuriyeti Mal Sahipleri Odası'nın da yöneticisi olan Abatti, kiracıların gelirinin aynı sıklıkta ayarlanmaması ihtimalinin yüksek olması nedeniyle iki ayda bir güncellemenin pek de tavsiye edilen bir yöntem olmadığını değerlendiriyor. “Yüklenen yükümlülüklerin her iki tarafça da açık ve adil hükümlerle yerine getirilmesi mümkün olmalıdır”düşünüyor.
“Konut sözleşmelerinde görüyoruz TÜFE gibi endeksler için her üç ve altı ayda bir güncelleme. Ve son aylarda şunu fark ettik çoğu peso cinsinden belirlenir”, Loisi tamir ediyor. Ve bu noktada, konu kiralamaya gelince insanların küçülmeye gittiğini, yani iki oda isteyenlerin artık paraları yetmediği için tek odaya yerleştiklerini inceliyor.
“Onlar arıyorlar daha uzak ve daha ucuz alanlar. Örneğin Dikilitaş yakınındaki iki yatak odalı bir evin kirası 350.000 ila 500.000 dolar arasında olabilirken, Banfield'ın merkezinde iki yatak odalı bir evin kirası 200.000 dolar civarında olabiliyor” diyor.
Sözleşmeyi iptal et
Yeni düzenleme, kiracının fesih yetkisini önceden ihbar etmesini ve çözüm için sözleşmenin ilk 6 ayının geçmesini bekleme zorunluluğunu ortadan kaldırdı. Kira sözleşmeleri, kiralama süresi içerisinde herhangi bir zamanda feshedilebilir ve sebepleri açıkça belirtilmeli ve genel olamaz.
“Kiracı sözleşmeyi dilediği zaman feshedebilir. Gelecekteki kira ücretinin bakiyesinin yüzde onuna (%10) eşdeğerini ödemek, Fesih bildirimi tarihinden sözleşmede kararlaştırılan fesih tarihine kadar hesaplanır” diye açıklıyor Abatti.
“Biz emlak komisyoncuları soruyoruz 30 gün önceden bildirim ödemelere uygunluğu ve departmanın durumunu doğrulamak için” diye ekliyor Armando.
Piyasa değeri ile kira değeri arasındaki fark
Şehirde aynı ay kira ve aynı oda sayısına sahip bir ev için, DNU 70/23 kapsamında sözleşmeleri 2024 yılında başlayan kiracıların, sözleşmelerine 2024 yılında başlayan kiracılardan %40 ile %50 arasında daha fazla ödeme yaptıkları görülüyor. Kira Kanunu çerçevesinde. Buenos Aires eyaletinde bu fark daha da büyüktür: Haziran ayı ortalama değeri %41 ile %52 arasında daha yüksektir. Bu, yukarıda bahsedilen Ulusal Kiracı Anketi ile doğrulanmıştır.
Abatti'ye göre serbest piyasanın doğal eğilimi her şeyi yerli yerine koyacak ve mülklere piyasa değeri kazandıracak.
Üç ayda bir yapılan TÜFE güncellemesi yani enflasyon, piyasa değerinin aşılmasına ve kiracının aynı anda sunulan başka bir mülke benzer koşullara sahip bir mülk için daha fazla ödeme yapmasına neden olabilir. Her şeyden önce çünkü Ücretler enflasyonla aynı hızda hareket etmiyor.
Üst hükümler
Çoğu durumda Loisi, belirli bir limit aşıldığında, Taraflar yeniden müzakere için masaya oturuyor. “Belirli durumlarda kira tavanlarına ilişkin maddeler görüyoruz ancak genel olarak tarafların birbirini tanımadığı kiralamalar ile yenilenen kiralamalar arasında ayrım yapmamız gerekiyor. İkinci durumda ise zaten mal sahibinin mülkünü emanet ettiği ve sorun yaşamadığı kiracının durumu çok daha avantajlı oluyor” diye ekliyor.
Örneğin, Loisi'nin tanımladığı gibi, Dikilitaş bölgesindeki iki yatak odalı bir dairenin kirasının yenilenmesi için 340.000 dolar gerekebilirken, benzer konum ve büyüklükteki yeni bir kira için 550.000 dolar gerekebilir. Hatta Parque Patricios'ta iki yatak odalı bir dairenin 220.000 dolara, Recoleta'da ise 800.000 dolara kiralanabildiği göz önüne alındığında, diğerlerine göre daha pahalı olan mahallelerin bulunduğunu da gösteriyor.
Mesele şu ki, DNU 70/23, kira sözleşmelerinin kabul edilme biçiminde değişiklikler uyguladı. Taraflar arasında müzakere etme özgürlüğü tesis etmesi, çatışma halindeki bir pazarın düzenlemelerini daha esnek hale getirdi. Yürürlüğe girmesinden yedi ay sonra gayrimenkul dünyasındaki uzmanlar, Kira Kanunu'nun yürürlükten kaldırıldığını savunuyor. Yok olma tehlikesiyle karşı karşıya olan bir teklifi yeniden canlandırdıAncak Kiracılar olumsuz etkisi olan bazı etkileri detaylandırıyor.
Danışmanlık firması Reporte Inmobiliario'nun Haziran ayındaki anketine göre, City'deki kiralama teklifi geçen yılın aynı ayına göre yüzde 150'nin üzerinde büyüme kaydetti. En yüksek değer ise yüzde 350 artışla 3 odalı dairelerde görüldü.
“Kiralık konut piyasasını enflasyonist bir ortamda sanki homojenmiş gibi düzenlemek işe yaramadı. Bu yüzden, Yasanın yürürlükten kaldırılmasının etkisi hemen hissedildi. DNU'nun yürürlüğe girmesinin ilk ayında arz neredeyse iki katına çıktı. Pazara giren yeni üniteler, daha az avans kapsamıyla daha muhafazakar bir başlangıç fiyatından başlayarak, gelecekteki enflasyona karşı koymakGayrimenkul Raporu Direktörü José Rozados'u değerlendiriyor.
“29 Aralık'ta 480 kiralık mülk teklif edilirken, 2 Ocak'ta bu sayı 2.500'e yükseldi. Bugün Buenos Aires Şehri'nde 15.000 ila 16.000 arası konum mevcut”, diye vurguluyor emlak piyasasında bir referans olan Armando Pepe.
Yatay Mülkiyet Konsorsiyumu Birliği üyesi Victoria Loisi için 2020 reformu şu şekildeydi: felaket çünkü kiralık birimlerin arzını önemli ölçüde azalttı ve bu da fahiş fiyatlara yol açtı. “Taraflara pazarlık yapma özgürlüğü verildiğinde, daha fazla ev sahibi evlerini kiraya veriyor ve bu da fiyatlara doğrudan etki ediyor. Evet tamam “Kiracı açısından durum ideal değil, dört yıl öncesine göre daha iyi” tezahür eder.
Bir daireyi kiralamak ne kadar sürer? Bölgeye, sahibinin belirlediği fiyata ve masrafların değerine bağlıdır. “Bir-iki ayda kiraya verdikleri mahalleler var. Ancak miktarın bölgede benzer şartlara sahip yerler için talep edilen miktardan çok daha fazla olması durumunda bu süre 6-8 aydan fazla sürebilmektedir. Ve eğer kira, masraflara benzer bir fiyata sahipse, ev sahibi, talebini düzeltmezse kiralayamayacak,” diye inceliyor Loisi.
“Önce, piyasaya giren bir mülk aynı gün kiralandı. Bu artık mevcut olan harika emlak teklifleri nedeniyle gerçekleşmiyor. Gecikme, bölgedeki gayrimenkul arz ve talebine ve ev sahibinin talep ettiği koşullara göre belirleniyor” diyor Gayrimenkul Hukuku alanında uzman avukat Enrique Abatti.
APCRA Genel Sekreteri Alejandro Benazzar, kiracının seçimi ve garantinin gözden geçirilmesi konusunda taraflar arasında anlaşmaya varılması gereği nedeniyle artık sürecin daha uzun sürdüğünü söylüyor. Rozados, “Kira fiyatı bölge sakini için makulse hemen kiralanıyor” diyor.
Kiracılar ne diyor
Julieta (43) bir profesyonel ve 4 yıllığına Palermo'da bir stüdyo daire kiraladı, ancak sözleşmesi 31 Temmuz'da sona eriyor ve sözleşmeyi yenileyip yenileyemeyeceğini bilmiyor. “Enflasyon nedeniyle benden 200.000 doların 450.000 dolarını almak istiyorlar. Ev sahibinin teklifi pahalı çünkü 160.000 $'a mal olan masrafları hesaba katmıyor ve binada çok daha düşük bir değerle kiralanan başka benzer birimler var. “Maaşım enflasyona yetişmiyor”acı içinde yakınıyor.
Julieta geçimini sağlamak için hokkabazlık yapıyor. Zorlu bir müzakerenin ortasında ödeyebileceği makul bir rakam üzerinde anlaşmaya çalışır ama bu onu yıpratır çünkü 3 ay sonra karşılayamayacağı saçma bir artış daha yaşayacağını bilir. “Sözleşmenin tüm noktaları yüzde 100 sahibinin lehine. Haklara eşit olan hiçbir şey yok“, o tartışır.
Belirsizliğin ve çaresizliğin ortasında başka bir seçenek aradı ve başka bir sorunla karşı karşıya kaldı. “Benzer bir birim buldum ama başvuramadım. Kira tutarını üç katına çıkarmamı talep ettikleri için maaş bordromu reddettiler. Bunun için bir milyondan fazla kazanmam lazım” dedi. hesap dertli Clarín'e.
Aslında, kira koşullarının serbestleştirilmesinden bu yana, Haziran 2024 ayı Ulusal Kiracı Anketi, kira değerlerinde güçlü artışları yansıtıyor; kısaltılmış son teslim tarihleri, aylık veya üç aylık güncellemeler ve maaş artışlarını öngörmeyen ayarlama mekanizmaları.
Rapor şunu vurguluyor: Konut kira giderlerinin hane bütçesindeki payı %38,6 DNU'nun yürürlüğe girmesinden sonra başlayanların durumunda. Görüşülen kaynaklar, kira sözleşmelerinin yüzde 90'ının maaş makbuzu garantisi talebiyle, yani garantörün gelirinin kira bedelinin üç katı olması şartıyla yapıldığı konusunda hemfikir.
Bu bağlamda Gruplandırılmış Kiracılar temsilcisi Gervasio Muñoz, durumun gerçekten dramatik hale geldiğini kınadı. “Özellikle ailelerde ve yaşlı yetişkinlerde adli ve ekonomik tahliyeler artıyor. Üç ayda bir enflasyona bağlı artışlar, kiranın 6 ay sonra ödenmesini imkansız hale getiriyor.”çekişme.
Sözleşme güncellemesi
Eski yasaya göre, sözleşmelerin yıllık ayarlamalarla birlikte üç yıllık bir süresi vardı, ancak Ocak ayından bu yana sözleşmelerin üzerinde serbestçe anlaşmaya varılması ve imzalanacak belgede taraflarca güncellenmesi gerekiyor. Artık tek bir güncelleme metodolojisi zorunlu değildir.
Yukarıda adı geçen Ulusal Kiracı Anketi, en yeni sözleşmelerde 3 yıllık sürenin vakaların yalnızca %9,7'sinde gerçekleştiğini ortaya koymaktadır. Buna karşılık kararname sonrasında sözleşmelerini imzalayan 10 kiracıdan 7'sinde aylık veya 3 ve 4 ayda bir artış yapılıyor. Haziran anketi, 1 ila 2 yıl arasında varılan anlaşmaların artık en sık görülen anlaşmalar olduğunu ortaya koyuyor: vakaların %57,7'sini temsil ediyorlar.
Bu senaryoda Rozados, kiracının cebinin ölçü olduğunu belirtiyor. “Daha fazlasını talep etmeye çalışırsak, bu aşırılık arzusunun cezası olarak ev boş kalacaktır.”ısrar ediyor.
Aynı zamanda Arjantin Cumhuriyeti Mal Sahipleri Odası'nın da yöneticisi olan Abatti, kiracıların gelirinin aynı sıklıkta ayarlanmaması ihtimalinin yüksek olması nedeniyle iki ayda bir güncellemenin pek de tavsiye edilen bir yöntem olmadığını değerlendiriyor. “Yüklenen yükümlülüklerin her iki tarafça da açık ve adil hükümlerle yerine getirilmesi mümkün olmalıdır”düşünüyor.
“Konut sözleşmelerinde görüyoruz TÜFE gibi endeksler için her üç ve altı ayda bir güncelleme. Ve son aylarda şunu fark ettik çoğu peso cinsinden belirlenir”, Loisi tamir ediyor. Ve bu noktada, konu kiralamaya gelince insanların küçülmeye gittiğini, yani iki oda isteyenlerin artık paraları yetmediği için tek odaya yerleştiklerini inceliyor.
“Onlar arıyorlar daha uzak ve daha ucuz alanlar. Örneğin Dikilitaş yakınındaki iki yatak odalı bir evin kirası 350.000 ila 500.000 dolar arasında olabilirken, Banfield'ın merkezinde iki yatak odalı bir evin kirası 200.000 dolar civarında olabiliyor” diyor.
Sözleşmeyi iptal et
Yeni düzenleme, kiracının fesih yetkisini önceden ihbar etmesini ve çözüm için sözleşmenin ilk 6 ayının geçmesini bekleme zorunluluğunu ortadan kaldırdı. Kira sözleşmeleri, kiralama süresi içerisinde herhangi bir zamanda feshedilebilir ve sebepleri açıkça belirtilmeli ve genel olamaz.
“Kiracı sözleşmeyi dilediği zaman feshedebilir. Gelecekteki kira ücretinin bakiyesinin yüzde onuna (%10) eşdeğerini ödemek, Fesih bildirimi tarihinden sözleşmede kararlaştırılan fesih tarihine kadar hesaplanır” diye açıklıyor Abatti.
“Biz emlak komisyoncuları soruyoruz 30 gün önceden bildirim ödemelere uygunluğu ve departmanın durumunu doğrulamak için” diye ekliyor Armando.
Piyasa değeri ile kira değeri arasındaki fark
Şehirde aynı ay kira ve aynı oda sayısına sahip bir ev için, DNU 70/23 kapsamında sözleşmeleri 2024 yılında başlayan kiracıların, sözleşmelerine 2024 yılında başlayan kiracılardan %40 ile %50 arasında daha fazla ödeme yaptıkları görülüyor. Kira Kanunu çerçevesinde. Buenos Aires eyaletinde bu fark daha da büyüktür: Haziran ayı ortalama değeri %41 ile %52 arasında daha yüksektir. Bu, yukarıda bahsedilen Ulusal Kiracı Anketi ile doğrulanmıştır.
Abatti'ye göre serbest piyasanın doğal eğilimi her şeyi yerli yerine koyacak ve mülklere piyasa değeri kazandıracak.
Üç ayda bir yapılan TÜFE güncellemesi yani enflasyon, piyasa değerinin aşılmasına ve kiracının aynı anda sunulan başka bir mülke benzer koşullara sahip bir mülk için daha fazla ödeme yapmasına neden olabilir. Her şeyden önce çünkü Ücretler enflasyonla aynı hızda hareket etmiyor.
Üst hükümler
Çoğu durumda Loisi, belirli bir limit aşıldığında, Taraflar yeniden müzakere için masaya oturuyor. “Belirli durumlarda kira tavanlarına ilişkin maddeler görüyoruz ancak genel olarak tarafların birbirini tanımadığı kiralamalar ile yenilenen kiralamalar arasında ayrım yapmamız gerekiyor. İkinci durumda ise zaten mal sahibinin mülkünü emanet ettiği ve sorun yaşamadığı kiracının durumu çok daha avantajlı oluyor” diye ekliyor.
Örneğin, Loisi'nin tanımladığı gibi, Dikilitaş bölgesindeki iki yatak odalı bir dairenin kirasının yenilenmesi için 340.000 dolar gerekebilirken, benzer konum ve büyüklükteki yeni bir kira için 550.000 dolar gerekebilir. Hatta Parque Patricios'ta iki yatak odalı bir dairenin 220.000 dolara, Recoleta'da ise 800.000 dolara kiralanabildiği göz önüne alındığında, diğerlerine göre daha pahalı olan mahallelerin bulunduğunu da gösteriyor.