Yenilmez
Active member
Daha yoksul ve daha borçlu kiracı haneleri, daha kısa sözleşmeler ve artan aşırı kalabalık. Her ne kadar teklif geçen yılın sonunda Kira Kanununun yürürlükten kaldırılmasından sonra genişletilse de kiracı ailelerin görünümü iyileşmiyor.
Bu kombinasyon, ülkede insan yoğunluğunun en yüksek olduğu Buenos Aires Metropolitan Bölgesi'nde (AMBA) yaşayanları kontrol altına alıyor. ACIJ, CELS, CONICET, UNSAM ve UBA tarafından uluslararası “Tartışmalı Bölgeler” ağının desteğiyle gerçekleştirilen 2024 Kiracı Anketi, mevzuattaki değişikliğin insanların günlük yaşamlarını nasıl etkilediğini gösteriyor.
Tabii ki, bu şu durumlarda gerçekleşir: karmaşık bir bağlam: Resmi istatistiklere göre ekonomik aktivitede (Ekim 2023 ile Haziran 2024 arasında) art arda üç düşüş döngüsü yaşandı ve son 20 yılın en kötü yoksulluk rakamı görüldü.
Öte yandan enflasyon oranı bu saatlerde belli oldu, yine düşüşe geçti; Kasım 2021'den bu yana en düşük seviye. Ancak Zurna yakın zamanda bir raporda bu göstergeye rağmen gelirin neden ihtiyaçları karşılamaya yetmediği analiz edildi. Kesinlikle aile harcamalarının büyük bir kısmı nedeniyle bugün hizmetler için ödeme yapmak için kullanılıyor. Örneğin ortalama maaştaki ağırlığını ikiye katlayan su, elektrik, gaz ve ulaşım; Ayrıca sağlık, eğitim ve internetle bağlantılı hizmetler. Ve diğerlerinin yanı sıra kira.
Olan biten, aile ekonomisi düzeyinde giderek istikrarsızlaşan kiracı nüfusun durumuna da yansıyor. Hanelerin %62'si (1.201 vaka araştırıldı) yoksulluk sınırının altında gelir beyan ediyor. Bu, bu ailelerin kira ödemeye ayırdıkları gelir yüzdesini etkiliyor: %40, yani geçen yıla göre %6 daha fazla.
%60'ı temel ev hizmetlerinin ödemesinde geride kalıyor (diğerlerinin yanı sıra okul ücretleri, ön ödemeli faturalar ve kredilere ek olarak). Ve bu ailelerin sayısı kirasını ödeyebilmek için borca giriyor.
Aile borçluluğuna ilişkin olarak (Mayıs ayında gerçekleştirilen) anket, katılımcıların %59'unun bankalardan, finansal kuruluşlardan para istediğini veya akraba ve/veya tanıdıklarından borç aldığını gösterdi. “2022 ile benzer bir rakam, ancak parayı kira ödemek için kullanan borçlu hanelerin oranı arttı (%62'den %67'ye). Ancak bu, kira borcu olan hanelerin yüzdesinin artmasını engellemedi, bu oran 2022'ye göre arttı.” Eşitlik ve Haber için Sivil Derneği (ACIJ), pandemiden bu yana ilk kez (%18'den %21'e)” açıklamasında bulundu. Zurna.
En önemli değişikliklerden biri, sözleşmelerin süresi: Yürürlükten kaldırılan önceki kanunda öngörülen üç yıllık sözleşme imzalayanların oranı yarı yarıya düşürüldü: %40'tan %20'ye.
Araştırmanın ortaya koyduğu bir diğer bilgi ise; 2024'ten bu yana yıllık artışları kabul eden hanelerin oranı yüzde 26'dan yüzde 7'ye düşerken, üç aylık artışları kabul etmek zorunda kalanların oranı yüzde 26'dan yüzde 46'ya yükseldi.
Ailelerin ekonomik durumlarını dikkate almak ve belirleyici bir faktör olarak bu rapor şunu da göstermektedir: hizmetlerdeki artışın etkisi fark yarattı. Araştırmaya göre Aralık ayından bu yana hizmet fiyatlarının (ulaşım, elektrik, su ve gaz) maliyetinin %374 oranında arttığı tahmin ediliyor.
Çok fazla endişe yaratan bir konu da kiracı ailelerin konut beklentileri: Mevcut evlerine eşit veya daha kötü bir evde yaşayacaklarını düşünen hanelerin sayısında %10'luk bir artış oldu. “Genel olarak insanlar öyle ya da böyle her zaman daha iyi olacaklarını düşünüyorlar. Ve şimdi gördüğümüz şey şu ki hayır, bu durumda olan hanelerin oranı erken fesih yapmanız gerekeceğine veya yenilenemeyeceğinize inanıyorum“Eşitlik ve Haber için Sivil Derneği'nin (ACIJ) Şehir Hakkı programından sosyolog ve şehir planlama uzmanı Fernando Bercovich yakındı.
%40'tan fazlası kiralama pazarının durumunun iyi olduğuna inanıyor gelecek yıl daha da kötüleşecek. “Vurgulamak istediğim bir gerçek de ankete katılanların çoğunluğunun 5 yıl içinde kiralamaya devam edeceklerine inanması. Hatta %24'ü bile yaşayacak bir yeri olup olmayacağını bilmiyor. Bu, şunu gösteriyor: konut kalitesinde çok büyük bir istikrarsızlık aynı zamanda beklentilerin yokluğundan da bahsediyor çünkü ev alabileceklerini veya miras alabileceklerini düşünenler azınlıkta. Eskiden kiralama, mülkiyete geçiş durumuydu. Ve bu, özellikle Buenos Aires şehrinde bir başka önemli değişiklik,” diye analiz etti Bercovich.
Florencio Varela'nın komşusu bir başka Fernando da beklentilerini şöyle anlattı: Zurna. “20 yıl önce evlendiğimizde ev ya da apartman satın almak belki konuşulan bir konuydu. O dönemde 2001'deki salgından sonra bir istikrar dönemi vardı. Ama Procreate alamadık. Eksiklerimiz vardı. refleksler biraz biraz Küçük çocuklar yetiştiriyorduk, çok çalışıyorduk, bunalmıştık geriye dönüp baktığımızda çok pişman oluyoruz. fırsatın zaten mevcut olduğunu düşünüyoruz. Ve şu anki yaşamlarımızda satın alma (veya kredi isteme) olanağının mevcut olmadığının da farkındayız.”
Evli ve iki ergen çocuk babası, 20 yılda üç kez taşındılar. Artık konut sahibi olamama endişesi çocuklara aktarılıyor. “Biraz şaka, hep anne babamız bizi kurtaracak diyoruz. Ama onlar da o kadar yaşlı değiller, 70 yaşlarındalar, önlerinde uzun bir hayat var, üstelik ne eşim ne de ben. Ebeveynlerimiz başka bir ülkeyi satın alabileceğim veya inşa edebileceğim bir dönemden geliyor. Artık kendim için endişelenmeyi bıraktım ve çocuklarım için endişeleniyorum. Her zaman geleceğin onları ne beklediğini düşünüyorum.“diye yakındı.
Şehirde kiralık konut temini
Dünyanın geri kalan büyük başkentlerinde olduğu gibi Şehirde de bu kiracı nüfusu artıyor; geçici bir şey olarak değil, konuta erişim yolu olarak.
Arjantin Emlak Odası'na (CIA) göre, Kiralama Yasasının yürürlükten kaldırılmasının ardından, mevcut mülk arzı 2024 yılının ilk altı ayında iki katına çıktı. Geçen yıl müsaitlik oranı en yüksek olan Federal Başkent'te 16.000 kiralık daire bulunuyor. Neredeyse sıfır, en kritik anda, yani Şubat 2023'te neredeyse 2.000 ücretsiz mülk bulunuyor.
Bu arada Aralık 2023'te yürürlükten kaldırılan Kira Kanunu, bir skandal yaratmıştı. piyasadaki dengesizlik. Diğer şeylerin yanı sıra, yıllık endekslemeye ve üç yıllık sözleşmelere izin verdi. Yıllık enflasyonun otuz yılın en yüksek seviyesine ulaşmasıyla (neredeyse %212) değerler tamamen güncelliğini yitirmiş ve 2020'de koronavirüs pandemisinin ortasında oylanan yasanın ölüm çanı olmuştu.
Sözleşmelerin yenilenmesiyle birlikte güncellemeler kiracı ailelerin ekonomisi üzerinde büyük baskı oluşturuyor. Kiraya yönelik konut arzının artırılması, bütçe açığının hafifletilmesi ve fiyatların dengelenmesi imkanları var mı?
FADU/UBA'daki Latin Amerika Konut Tarihi Araştırma Merkezi'ni yöneten ve konutla ilgili konularda uzman olan mimar Rosa Aboy, şehirdeki bu acil soruna iki olası çözüm sundu: “Bunlar gelecek politikalardır Avrupa, Kuzey Amerika ve hatta Asya şehirlerinde uygulanması olası bir çözüm. kiraya ayrılan kotayla yeni konut inşa etmek ve mülkün belirli bir süre satılamayacağı. HERHANGİ BİRİ bir binayı rehabilite etmek ve birimlerini kiralamakikincisi Madrid, Barselona ve Kopenhag gibi şehirler tarafından yapıldı”.
Ve şunu açıkladı: “Bunun olması gerekiyor kamu-özel denklemi“Koşulları (düzenlemeler ve teşvik politikaları) devlet oluşturacak, yatırımı ise özel sektör sağlayacak.”
Aboy, yeni binalar söz konusu olduğunda bir yüzdenin kiraya ayrılabileceğini (örneğin evlerin %20 veya %30'u) ve satışların sınırlı olabileceğini (yani 10 veya 10 yıl sonra alım-satım piyasasına gidebileceklerini) anlıyor. 15 yıl).
Ama Buenos Aires için daha ilginç olabilir bina rehabilitasyonu. “Tribunales, Once, Constitución gibi önemli stoku olan mahalleler var. Atıl durumda olan, kaliteli ama çok verimli olmayan bir park. Ayrıca kotası da olabilir (enerji tasarrufuyla alakalı bir yüzde). Bunları öyle bir şekilde rehabilite edin ki; Çift camlı pencereler, tuvaletlerde su tasarrufu, daha verimli ısıtma vb. ile enerji tüketimi azaltılabilir.” diye ekliyor. Ve bu enerji tasarrufu örneğin daha düşük vergi ve hizmetlerle sonuçlanır.
Bu kombinasyon, ülkede insan yoğunluğunun en yüksek olduğu Buenos Aires Metropolitan Bölgesi'nde (AMBA) yaşayanları kontrol altına alıyor. ACIJ, CELS, CONICET, UNSAM ve UBA tarafından uluslararası “Tartışmalı Bölgeler” ağının desteğiyle gerçekleştirilen 2024 Kiracı Anketi, mevzuattaki değişikliğin insanların günlük yaşamlarını nasıl etkilediğini gösteriyor.
Tabii ki, bu şu durumlarda gerçekleşir: karmaşık bir bağlam: Resmi istatistiklere göre ekonomik aktivitede (Ekim 2023 ile Haziran 2024 arasında) art arda üç düşüş döngüsü yaşandı ve son 20 yılın en kötü yoksulluk rakamı görüldü.
Öte yandan enflasyon oranı bu saatlerde belli oldu, yine düşüşe geçti; Kasım 2021'den bu yana en düşük seviye. Ancak Zurna yakın zamanda bir raporda bu göstergeye rağmen gelirin neden ihtiyaçları karşılamaya yetmediği analiz edildi. Kesinlikle aile harcamalarının büyük bir kısmı nedeniyle bugün hizmetler için ödeme yapmak için kullanılıyor. Örneğin ortalama maaştaki ağırlığını ikiye katlayan su, elektrik, gaz ve ulaşım; Ayrıca sağlık, eğitim ve internetle bağlantılı hizmetler. Ve diğerlerinin yanı sıra kira.
Olan biten, aile ekonomisi düzeyinde giderek istikrarsızlaşan kiracı nüfusun durumuna da yansıyor. Hanelerin %62'si (1.201 vaka araştırıldı) yoksulluk sınırının altında gelir beyan ediyor. Bu, bu ailelerin kira ödemeye ayırdıkları gelir yüzdesini etkiliyor: %40, yani geçen yıla göre %6 daha fazla.
%60'ı temel ev hizmetlerinin ödemesinde geride kalıyor (diğerlerinin yanı sıra okul ücretleri, ön ödemeli faturalar ve kredilere ek olarak). Ve bu ailelerin sayısı kirasını ödeyebilmek için borca giriyor.
Aile borçluluğuna ilişkin olarak (Mayıs ayında gerçekleştirilen) anket, katılımcıların %59'unun bankalardan, finansal kuruluşlardan para istediğini veya akraba ve/veya tanıdıklarından borç aldığını gösterdi. “2022 ile benzer bir rakam, ancak parayı kira ödemek için kullanan borçlu hanelerin oranı arttı (%62'den %67'ye). Ancak bu, kira borcu olan hanelerin yüzdesinin artmasını engellemedi, bu oran 2022'ye göre arttı.” Eşitlik ve Haber için Sivil Derneği (ACIJ), pandemiden bu yana ilk kez (%18'den %21'e)” açıklamasında bulundu. Zurna.
En önemli değişikliklerden biri, sözleşmelerin süresi: Yürürlükten kaldırılan önceki kanunda öngörülen üç yıllık sözleşme imzalayanların oranı yarı yarıya düşürüldü: %40'tan %20'ye.
Araştırmanın ortaya koyduğu bir diğer bilgi ise; 2024'ten bu yana yıllık artışları kabul eden hanelerin oranı yüzde 26'dan yüzde 7'ye düşerken, üç aylık artışları kabul etmek zorunda kalanların oranı yüzde 26'dan yüzde 46'ya yükseldi.
Ailelerin ekonomik durumlarını dikkate almak ve belirleyici bir faktör olarak bu rapor şunu da göstermektedir: hizmetlerdeki artışın etkisi fark yarattı. Araştırmaya göre Aralık ayından bu yana hizmet fiyatlarının (ulaşım, elektrik, su ve gaz) maliyetinin %374 oranında arttığı tahmin ediliyor.
Çok fazla endişe yaratan bir konu da kiracı ailelerin konut beklentileri: Mevcut evlerine eşit veya daha kötü bir evde yaşayacaklarını düşünen hanelerin sayısında %10'luk bir artış oldu. “Genel olarak insanlar öyle ya da böyle her zaman daha iyi olacaklarını düşünüyorlar. Ve şimdi gördüğümüz şey şu ki hayır, bu durumda olan hanelerin oranı erken fesih yapmanız gerekeceğine veya yenilenemeyeceğinize inanıyorum“Eşitlik ve Haber için Sivil Derneği'nin (ACIJ) Şehir Hakkı programından sosyolog ve şehir planlama uzmanı Fernando Bercovich yakındı.
%40'tan fazlası kiralama pazarının durumunun iyi olduğuna inanıyor gelecek yıl daha da kötüleşecek. “Vurgulamak istediğim bir gerçek de ankete katılanların çoğunluğunun 5 yıl içinde kiralamaya devam edeceklerine inanması. Hatta %24'ü bile yaşayacak bir yeri olup olmayacağını bilmiyor. Bu, şunu gösteriyor: konut kalitesinde çok büyük bir istikrarsızlık aynı zamanda beklentilerin yokluğundan da bahsediyor çünkü ev alabileceklerini veya miras alabileceklerini düşünenler azınlıkta. Eskiden kiralama, mülkiyete geçiş durumuydu. Ve bu, özellikle Buenos Aires şehrinde bir başka önemli değişiklik,” diye analiz etti Bercovich.
Florencio Varela'nın komşusu bir başka Fernando da beklentilerini şöyle anlattı: Zurna. “20 yıl önce evlendiğimizde ev ya da apartman satın almak belki konuşulan bir konuydu. O dönemde 2001'deki salgından sonra bir istikrar dönemi vardı. Ama Procreate alamadık. Eksiklerimiz vardı. refleksler biraz biraz Küçük çocuklar yetiştiriyorduk, çok çalışıyorduk, bunalmıştık geriye dönüp baktığımızda çok pişman oluyoruz. fırsatın zaten mevcut olduğunu düşünüyoruz. Ve şu anki yaşamlarımızda satın alma (veya kredi isteme) olanağının mevcut olmadığının da farkındayız.”
Evli ve iki ergen çocuk babası, 20 yılda üç kez taşındılar. Artık konut sahibi olamama endişesi çocuklara aktarılıyor. “Biraz şaka, hep anne babamız bizi kurtaracak diyoruz. Ama onlar da o kadar yaşlı değiller, 70 yaşlarındalar, önlerinde uzun bir hayat var, üstelik ne eşim ne de ben. Ebeveynlerimiz başka bir ülkeyi satın alabileceğim veya inşa edebileceğim bir dönemden geliyor. Artık kendim için endişelenmeyi bıraktım ve çocuklarım için endişeleniyorum. Her zaman geleceğin onları ne beklediğini düşünüyorum.“diye yakındı.
Şehirde kiralık konut temini
Dünyanın geri kalan büyük başkentlerinde olduğu gibi Şehirde de bu kiracı nüfusu artıyor; geçici bir şey olarak değil, konuta erişim yolu olarak.
Arjantin Emlak Odası'na (CIA) göre, Kiralama Yasasının yürürlükten kaldırılmasının ardından, mevcut mülk arzı 2024 yılının ilk altı ayında iki katına çıktı. Geçen yıl müsaitlik oranı en yüksek olan Federal Başkent'te 16.000 kiralık daire bulunuyor. Neredeyse sıfır, en kritik anda, yani Şubat 2023'te neredeyse 2.000 ücretsiz mülk bulunuyor.
Bu arada Aralık 2023'te yürürlükten kaldırılan Kira Kanunu, bir skandal yaratmıştı. piyasadaki dengesizlik. Diğer şeylerin yanı sıra, yıllık endekslemeye ve üç yıllık sözleşmelere izin verdi. Yıllık enflasyonun otuz yılın en yüksek seviyesine ulaşmasıyla (neredeyse %212) değerler tamamen güncelliğini yitirmiş ve 2020'de koronavirüs pandemisinin ortasında oylanan yasanın ölüm çanı olmuştu.
Sözleşmelerin yenilenmesiyle birlikte güncellemeler kiracı ailelerin ekonomisi üzerinde büyük baskı oluşturuyor. Kiraya yönelik konut arzının artırılması, bütçe açığının hafifletilmesi ve fiyatların dengelenmesi imkanları var mı?
FADU/UBA'daki Latin Amerika Konut Tarihi Araştırma Merkezi'ni yöneten ve konutla ilgili konularda uzman olan mimar Rosa Aboy, şehirdeki bu acil soruna iki olası çözüm sundu: “Bunlar gelecek politikalardır Avrupa, Kuzey Amerika ve hatta Asya şehirlerinde uygulanması olası bir çözüm. kiraya ayrılan kotayla yeni konut inşa etmek ve mülkün belirli bir süre satılamayacağı. HERHANGİ BİRİ bir binayı rehabilite etmek ve birimlerini kiralamakikincisi Madrid, Barselona ve Kopenhag gibi şehirler tarafından yapıldı”.
Ve şunu açıkladı: “Bunun olması gerekiyor kamu-özel denklemi“Koşulları (düzenlemeler ve teşvik politikaları) devlet oluşturacak, yatırımı ise özel sektör sağlayacak.”
Aboy, yeni binalar söz konusu olduğunda bir yüzdenin kiraya ayrılabileceğini (örneğin evlerin %20 veya %30'u) ve satışların sınırlı olabileceğini (yani 10 veya 10 yıl sonra alım-satım piyasasına gidebileceklerini) anlıyor. 15 yıl).
Ama Buenos Aires için daha ilginç olabilir bina rehabilitasyonu. “Tribunales, Once, Constitución gibi önemli stoku olan mahalleler var. Atıl durumda olan, kaliteli ama çok verimli olmayan bir park. Ayrıca kotası da olabilir (enerji tasarrufuyla alakalı bir yüzde). Bunları öyle bir şekilde rehabilite edin ki; Çift camlı pencereler, tuvaletlerde su tasarrufu, daha verimli ısıtma vb. ile enerji tüketimi azaltılabilir.” diye ekliyor. Ve bu enerji tasarrufu örneğin daha düşük vergi ve hizmetlerle sonuçlanır.